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评司论企 | 屡拿地王的中海,是否还能保持高利润?

网络整理
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整体来看,中海地产聚焦一二线核心城市拿地,是出于利润率及规模的双重考量。

文 / 房玲、易天宇

据中海的发展规划,其2020年不仅要实现4000亿港元的销售目标,同时也要保持30%的毛利率。在此背景下,如何平衡规模与利润成为了中海的新课题。从刚过去的2019年中海拿地战略来看,主要呈现出以下几个特点:在整体土地市场低溢价的环境下高价拿地;聚焦一二线核心城市的核心地段;采取独立不合作的拿地模式等等,但与此同时拿地成本也在上升,而这对于其未来的利润率又会产生怎样的影响?

01

地王频现与拿地成本上升 限价政策下或使盈利承压

2019年中海地产继续保持了积极地拿地态势,共新增拿地总价1764亿元,同比增长25%;新增拿地建面1765万平米,同比下降22%。值得注意的是,在新的投资战略下,2019年中海地产的拿地均价正在快速上升,相比2018年的6225元/平米上升至10482元/平米,大幅增长了近68%。拿地均价的大幅增长,一方面是由于2019年中海所拿地块更靠近核心地段,故而出现了结构性上升; 但另一方面,在有限的一二线城市选择范围内,要完成千亿的投资计划,中海地产难以保证所有获得土地均能物美价廉,尤其是年内获取的多块单价地王项目,或对其未来高利润率的维持有一定影响。

此外在现阶段一二线城市严格限价等“四限”以及“房住不炒”等政策压力下,中海所拿的高价地能否顺利推向市场存在一定风险。在热点一二线城市的限价政策下,高价地或不能以较高售价面市,从而压缩利润空间严厉的楼市调控也或会导致项目推进缓慢或市场遇冷压。如2018年中海于南京地区的多个高价地项目延后入市,其中中海桃源里项目是中海2015年9月以20.8亿元获取,拿地均价22373元/平米,为当时的南京地王,但该项目直至18年3月才得以开盘。而镇江地王项目中海润江府则是2017年5月取得,18年2月开盘遇冷,当天去化率不到40%。

02

极低融资成本是拿地保障 未来可加强销售回款

中海地产之所以能够频频拿地王,优异的财务情况以及极低的融资成本功不可没。 截止2019年上半年中海地产的综合借贷利率仅为4.28%,处于行业的极低水平。2019年7月,中海地产还成功发行港币20亿及美元4.5亿双币种固息高级债券,4.5亿美元债创中资房企同年期债券最低利率,债券利率3.45%;同时20亿元港币固息债券创同行业最低利率,债券利率仅2.90%。此外在净负债率方面,虽然自2017年起历年均有所抬升,截止2019年9月中海地产的净借贷比率上升至39.1%但仍在40%以下,属于行业较低水平。

但值得注意的是,未来中海还应注重项目的销售回款,以继续维持低负债率基础之上的规模扩张。自2017年开始,中海地产三年的经营活动现金流均为净流出,截止2019年上半年其累计经营活动现金流净流出582亿港元。 如何在一二线城市调控趋严的大背景下,维持高价地项目的快周转,对于中海而言仍具有一定的挑战性。

整体来看,中海地产聚焦一二线核心城市拿地,是出于利润率及规模的双重考量,但不断增多的地王项目同时也是一场豪赌,若这些高价项目能够顺利面市,无疑能对其销售规模起到推动作用;但若调控政策继续趋严,项目被限价出售或开发进度缓慢,或将影响企业的利润率。

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龙湖商业起步于2000年,龙湖拿下重庆北城汽车修理厂地块,该项目是龙湖的首个天街项目,在此之后打开了龙湖商业布局的大门。2010年是龙湖商业发展发力的“元年”,彼时国内商服用地供应大幅上涨,而且人均GDP的快速上涨也拉动了对商业的巨大需求,龙湖2010投资物业项目个数达到16个,较于2009年增加了12个。到2011年,龙湖明确商业发展战略,成为龙湖继物业之外的另一道主航业务,商业运营收入也逐渐成为整个上市公司收入增长,以及利润上升的重要一极,彼时龙湖开业有7个商业项目,持有开业面积达到43.89万方。较早的商业布局,使得龙湖对自身商业的定位、以及发展布局作出了恰当的梳理,到2012年,龙湖明确地列出了商业项目的3条产品线:天街、星悦荟、家悦荟。投资物业项目个数增长到25个,已开业项目10个。而后龙湖加速商场的开业速度,2013年起其商场的开业建面年均同比增长30%左右。截至2019年上半年,龙湖投资物业总储备项目(含已开业)有80个,建面共计1013.5万平方米。到2019年底龙湖已开业商场39个,建面超过380万平方米,而随着龙湖商业土储的逐年释放,到2020年龙湖预计开业商场超50个,而龙湖目前持有的八十多个项目,这些项目将会在未来几年释放,将加大龙湖商场的营业收入。